178178.cc 2010-03-16 09:18:39 来源:赢家无忧
全国“两会”甫一结束,北京“新地王”就喷薄而出。
北京市土地整理储备中心昨天共出让6宗土地,其中三幅成为地王—远洋地产旗下北京远豪置业有限公司(下称远豪置业)以2.7万元/平方米的楼面地价拿下大望京1号地块;中国兵器工业集团旗下北京世博宏业房地产开发有限公司(下称世博宏业)旋即又以28308元/平方米拿下东升地块,成为北京土地市场楼板价之最;世博宏业拿下东升地块前,中信地产则豪掷52.4亿元拿下亦庄地块,成为北京总价地王。
6宗土地合计成交价格143.5亿元。拿下三幅地王的均为大型国企。
楼板价纪录一天破两次
原定于2月24日进行的北京市土地拍卖延迟到昨天进行,业内猜测推迟是因为全国“两会”的召开。早报记者从北京市国有土地整理储备中心获悉,昨天共有6宗地块挂牌竞价、3宗地块招标。
昨天上午,远豪置业经过84轮的激烈竞拍,以40.8亿元的总价将大望京一号地块收入囊中,折合楼板价高达27529元/平方米,成为虎年北京土地市场上首个地王。
随后,中信地产以52.4亿元的总价,成功击败保利、金融街以及中国烟草等其他竞争对手,夺得大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块。
几个小时后,中国兵器工业集团公司旗下名不见经传的地产公司世博宏业,就以28308元/平方米,总价17.6亿元打败绿地、保利、兴泰等地产公司,竞得北京海淀区东升乡居住、商业项目用地,刷新上午大望京一号地块27529元/平方米的楼板价纪录。
与前两家知名国企相比,世博宏业此前很少露面,背景颇为神秘。公开的资料显示,世博宏业成立于1999年7月,以从事房产等相关业务为主,其大股东中国兵器工业集团受国务院直接管理,中国兵器工业集团前四大主业年产值都在百亿元之上,房地产排在第五位,年营业额尚未过百亿元。
SOHO中国董事局主席潘石屹昨天在自己的微博里写道:“中国兵器杀入了北京房地产市场了。”
任志强微博里“发飙”
华远地产也参与了大望京一号地的竞价,但最终败下阵来。
昨天,华远地产董事长任志强在自己的微博中抱怨说:“自2001年起,华远在所有的公开拍卖中都只有失败。我们无法承受这样的天价,只好承认自己的无能,于是转入二、三线城市,希望不是评胆量而是评品牌取胜。”
潘石屹则调侃任志强称:“任总一意孤行,缴了几亿元的保证金去参加。据说,举牌举到一万多元每平方米就再不敢举了。真是‘花钱买丢人,不是花钱买地’。”
任志强甚至在微博上讽刺称:“聪明的北京市政府,有效地将土地招标工作推到‘两会’之后,勇敢地再创天价地的新纪录。四环之外的望京高达2.9多元的楼面地价,明显与温总理遏制房价过快上涨的精神在唱对台戏。成功地再一次推高城市整体的楼价水平。北京又为全国的楼价上涨做出了证明和榜样。”
随后,任志强连续10余次刷新微博,频频表达自己的“愤怒”。
国企拿地逻辑有问题
昨天北京地王接连刷新似乎表明,全国“两会”期间代表委员和公众对高房价的质疑,并未浇灭国企拿地以及房价狂飙的势头。
北京市统计局、国家统计局北京调查总队昨日发布的最新统计数据显示:今年1至2月,北京四环以内期房均价突破3万元大关,达到每平方米31220元,而六环以外的房价也突破万元大关,达到每平方米10409元。
中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立昨天接受早报记者采访时直言:“国企拿地的逻辑是有问题的。”
尹中立说:“国企是以国家信用担保来融资的,然后他们再去推高房价,这个逻辑有问题。国企应该在民企发展困难的领域去开拓市场,不能利用国家信用违背国民利益,与民争利。”
对于从2003年起房价“越调控越高”,尹中立认为,这跟政策意图不明晰有关系,“事实上一切以稳定为目标的调控房价政策都不会成功。当然,政府有它的诉求,但房价是不涨就跌,不可能稳定。‘稳定’这种模棱两可的政策目标,是政策没有成效的关键原因。”
尹中立还指出,制度的调整也很关键,“二次房改的设想是正确道路。”
此外,中投证券房地产行业首席分析师李少明昨天在报告中分析称,“从近期较紧的信贷规模、逐步取消购房优惠利率,以及加强对土地管理的情况来看,上半年部分城市房地产的销售压力有提前出现的可能。”
两会刚刚闭幕,中央“遏制房价过快上涨”的政策指向被进一步明确。但就在两会闭幕后第一天,北京接二连三地涌现出一批新“地王”,遏制房价过快上涨能否落实令人担忧。
今天,北京单天成交6块土地,其中3块被公认为是新“地王”。经过64轮竞价,中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目(XI-1B),总金额超越2009年“地王”顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50.5亿元,创下北京拍地最高总价。经过84轮的激烈竞价,远洋地产旗下子公司远豪置业以40.8亿元竞得北京大望京1号住宅混合用地,地块楼面地价达每平方米2.75万元,被认为是北京市场上新的“单价地王”。同日,海淀区东升乡居住、商业项目被世博宏业以成交价格17.6亿元拍得,该项目除去3万平方米的酒店项目后,折合楼面地价为28308元/平方米,打破了刚刚产生的大望京村1号地27529元/平方米的虎年楼面地价纪录。
“北京新的地王诞生了!房价马上会推高”,SOHO中国董事局主席潘石屹对刚刚诞生的大望京一号地“地王”做了测算,结论是:销售单价要到45000元/平方米,才可以有10%的利润。
有人认为,房地产商因为“不差钱”而疯狂。近来密集出台的国11条、京版11条、国土部19条等宏观调控政策并没能抑制北京楼市的疯狂。
从市场面上看,2009年和2010年两会期间北京楼市商品住宅的存量表明,相比去年136172套房,今年两会期间商品住宅的存量仅有89234套。下跌了34.5%。如此低存量让开发商看到了市场空间。
此外,2010年各类政策性住房用地占全北京市住房供地的50%以上,新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。从这一政策可以看出商品房住宅的土地在2010年可供应的会相对减少,房价下跌的可能很小。因此,遏制房价过快上涨能否落实令人担忧。
开发商豪赌房价上涨和资金充裕是“地王”频现的主因,地方政府对土地财政的依赖推波助澜。专家建议反思招拍挂制度
两会刚刚结束,在一片高房价的讨伐声中,新的“地王”就新鲜出炉。3月15日,北京分别诞生了总价和单价两个“地王”。专家认为,开发商对楼市未来预期看好和资金充裕是“地王”频现的主要原因,而地方政府对土地财政的依赖也起到了推波助澜的作用。专家提醒,在中央调控政策渐紧,部分城市消费者观望氛围浓重的背景下,未来楼市走势尚不明朗,不惜血本拿地并不可取,风险巨大值得高度警惕。同时,应反思招拍挂制度,发展多种出让方式。
15日,经过64轮竞价,中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目(X I-1B),总金额超越2009年“地王”顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50 .5亿元,创下北京拍地最高总价。
同日,经过84轮的激烈竞价,远洋地产旗下子公司远豪置业以40.8亿元竞得北京大望京1号住宅混合用地,地块楼面地价达每平方米2.75万元,被认为是北京市场上新任的“单价地王”。
北京“地王”并非个案。近期,南宁、青岛等地也相继曝出“天价地王”。其中,3月10日,南宁琅东新区紧邻原民歌广场的金浦路141-1号G C 2010-003地块,以每亩8650万元、总价15 .9亿元被拍下。而楼面地价11033元/平方米的价格也成为广西土地出让史上新“地王”。
东方证券房地产行业分析师杨国华接受《经济参考报》记者采访时分析说,这种大手笔拿地的举动表明,开发商对未来房价的预期还是比较乐观的,预计房价仍涨20%到30%。同时,表明开发商手里有充足的现金。
美联物业全国研究中心主任徐枫也表示:“从开发商的资金结构来看,尽管国家出台的相关调控政策在资金等方面划定了较高门槛,比如提高首付比例等,但开发商可以通过各种手段进行融资,因此对竞拍这种价格较高的地块会比较有信心。”
的确,近期开发商融资渠道正在不断拓宽。记者了解到,虽然银监会出台了一系列资金监管举措,包括流动资金贷款管理、房地产信托业务监管等,释放出进一步收紧融资的信号。但是一批大型开发商亦凭借自身的优质项目储备及品牌效应,纷纷走出了自己的“曲线融资”之路。
以标杆房企为例,中原地产统计显示,2009年底以来已有10家房企大幅度减少传统的银行信贷和证券渠道融资,转而通过信托、海外贷款、成立房产基金、签立合作框架协议等方式融资。这令其在销售滞缓的淡季依然有能力大举拿地开发。
“除了过度乐观的市场预期和相对充裕的资金外,最重要的原因还在土地源头———地方政府。”一位业内人士鲜明地指出,地方政府对土地财政的依赖,成为“地王”频现的根本原因。统计显示,在一些城市,“卖地”已成为地方政府的重要财源。土地出让收入占地方财政收入的1/3左右,有的城市甚至占到了财政收入的一半以上。
北京大学房地产研究所所长陈国强对此表示赞同。他说,去年“地王”主要集中在一、二线的热点城市,但现在大有向二、三线城市转移蔓延的迹象,这说明部分房地产开发商对于未来的走势过于盲目乐观,不惜血本拿地致使目前地价的溢价幅度很高,这其中蕴涵巨大风险。
陈国强指出,从2009年底营业税优惠的终止,到“国11条”的出炉,再到两会期间国土部颁布的“国19条”,政策调控信号越来越强,部分城市楼市已出现一定程度的观望气氛。如果楼市持续高烧,不排除中央会采取更严厉的调控措施,届时一旦楼市出现较大幅度的调整,这些“地王”企业很可能会深套其中。
据中原监测的一线四大城市情况看,2月北京住宅成交量同2009年春节所在的1月基本持平。其余三城市降幅均超过三成,其中,深圳降幅高达八成,上海成交量更是跌至近五年来月度成交量新低。
对于如何抑制地价非理性上涨,陈国强认为,一方面政府应加大土地供应,并让供地计划透明化;另一方面,应反思目前的招拍挂制度,发展多种出让方式。
尽管雪后的北京还留有几分寒意,但是京城的土地市场却延续了去年的火爆场面。因故推迟到3月15日竞拍的6宗地块最终的成交总价达到了143.5亿元,其中,朝阳区大望京村、大兴亦庄以及海淀区东升乡三大热门地块再次被央企“揽入怀中”,土地市场仍然继续上演央企地王的大戏。
土地成交143亿元
3月15日,两会结束后的第一天,北京共有6宗地块进行拍卖。尽管房价、地价上涨过高受到了市场的一片声讨,但仍然没有挡住开发商拿地的决心。
上午,经过84轮现场竞价,远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元的总价拍得朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地,折合的楼面价高达2.75万元/平方米,这也是望京区域楼面地价首次超过2万元。在2009年9月,SOHO中国曾以40亿元的价格竞得望京B29商业用地,折合楼面价为1.02万/平米。根据北京中原三级市场研究部统计,目前望京区域的二手房均价为2万元/平方米,该地块的楼面价格已经超出目前该区域内二手房的均价,接近在售商品房的价格。
继远洋之后,北京中信新城房地产有限公司经过64轮竞价,打败保利地产(600048)、金融街(000402)、中国烟草等巨头以52.4亿元将大兴亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块拿下,楼面价超过1.7万元/平方米。由于该地块位于北京五环外的亦庄板块,因而受到市场广泛关注。在现场竞价前就已经收到11份报价单,起始价达到了25.75亿元。
下午,虽然参与现场竞价的开发商家数不多,但是竞价的火爆气氛丝毫不减。中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司,与绿地经过58轮的漫长拉锯战,最终以17.6亿元的价格拿下海淀区东升乡居住商业用地。
值得注意的是,该地块在出让时要求还建北京市海淀区蓟门农工商公司一座地上面积3万平方米、地下面积1万平方米的酒店,且总造价不得低于3.5亿元。这就意味着,开发商除了支付17.6亿元的土地价款外,还要建设酒店,承担至少3.5亿元的成本。就此估算,该地块的楼面价已经达到了3万/平方米,刷新了北京单价地王的纪录。
地王仍是“央企造”
北京市副市长陈刚在今年的北京两会期间曾明确表示,随着政府将大量储备土地投放市场,疯狂抢地的现象不会再次出现,地王将很难重现。不过,从15日的竞拍结果看,热点地块的价格仍然居高不下,而众多央企则再次成为高价地的“制造者”。远洋和中信自不必说,名不见经传的世博宏业则是中国兵器装备集团公司旗下的房地产公司。显然,“中字头”的央企与众多民企在土地市场上竞争时总是“财大气粗”。
“我们在拿地的时候十分谨慎,要精打细算半天。”参与现场竞价的一位民企负责人对中国证券报记者表示,民营房企由于资金实力有限,在拿地时很难与央企竞争。“本来刚开始还想隐藏一下实力,结果价格上涨得太快,根本来不及举牌,就超过我们的预算了。”该负责人无奈地说。
从2009年下半年以来,央企地王成为市场最受关注的焦点。北京下半年的地王全部为央企背景的房企获得。在这种情况下,国资委不得不明令禁止央企当地王。但是从实际结果来看,这样的命令并没有起到多大的效果。在今年1月26日,中海地产就斥资59.7亿元成为北京的新地王。
统计显示,在136家央企中,有逾七成的央企涉足房地产业。其中以地产为主业的仅有16家,如保利、远洋等,辅业包含房地产的则达80多家。
业内人士指出,土地市场出现如此明显的央企占主导的现象,主要就是由于央企更容易以较低的成本获得资金,在融资成本上具有优势。
近期国家出台了一系列针对土地市场的调控政策,意在防止土地价格过快上涨。但是央企依然高价拿地的现象也表明,政策的调控效果还有待观察。从市场的反应上看,央企地王出现后都会对区域的房价产生拉升作用,而且,地王开发建设后也势必因为土地成本过高而面临定价的问题。有专家指出,应该避免央企过多地涌入土地市场,推高地价和房价。
(来源: 中国证券报)